蘇州“大秋褲”的坎坷路 陷入“銷售瓶頸”
發(fā)布時間：2013-10-10 新聞來源：一覽監(jiān)理英才網(wǎng)
從2004年到現(xiàn)在，東方之門的建設(shè)周期長達近10年，原本該項目計劃于2008年8月11日前竣工，但實際卻是到2008年才真正開工。為何項目的工期滯后如此之久？究其根本，還是開發(fā)商資金短缺。
去年，建筑高度高達301米，被譽為“蘇州新地標”的“東方之門”由于其外形酷似秋褲而受到全國民眾廣泛的關(guān)注和討論。
如今，在這座“秋褲樓”的施工接近尾聲之際，卻被傳陷入“銷售瓶頸”，一時間，東方之門成為眾矢之的。
實際上，自東方之門項目立項以來，各種問題便在源源不斷地出現(xiàn)。
據(jù)悉，早在2004年，東方之門所在地塊就已被該項目的開發(fā)商乾寧置業(yè)有限公司（下稱“乾寧置業(yè)”）所競得，但因為資金問題，項目直到2008年才開工，其間還一度被業(yè)界認為有“囤地”的嫌疑。
雖然經(jīng)歷了去年的“爆紅”之后，東方之門的開發(fā)進程步入正軌，進程顯得相當順利。殊不知，這是個命運多舛的項目，即使頂著“新地標”的光環(huán)，該項目卻始終面對著銷售低迷的窘境。
曲折的融資之路
2004年2月乾寧置業(yè)以約4億元人民幣的價格競得東方之門所在地塊。
該地塊位于蘇州工業(yè)園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)東端，由兩幅地塊組成，整體出讓，規(guī)劃用途為商業(yè)用地及部分經(jīng)營性住宅，總面積約為2.4萬平方米，容積率13.7，總建筑面積約43萬平方米、總投資約45億元，折合每畝地高達1104萬元，創(chuàng)下當時蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)營性用地出讓單價紀錄。
而后，由于國內(nèi)相關(guān)技術(shù)的不足，東方之門的工程審批需要通過向國外購買大量重要數(shù)據(jù)才能完成，這樣一來便消耗了大量的時間和資金，導(dǎo)致項目的建設(shè)周期大大滯后。
在此背景之下，實力有限的乾寧置業(yè)資金面受到了嚴峻的考驗，為了撬動項目的運行，從公司成立之初的2003年至2008年期間，乾寧置業(yè)始終不斷在尋找新的投資方，這個過程可謂相當曲折。
公開信息顯示，乾寧置業(yè)成立之初的注冊資本為1億元。公司發(fā)起人為南京天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京東方投資集團有限公司、蘇州太湖之星開發(fā)建設(shè)有限公司以及蘇州東方之星置業(yè)有限公司，分別持有公司35%、30%、30%以及5%股份。有意思的是，這四家股東公司的法定代表人正是乾寧置業(yè)的代表人董事長楊休。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這四家股東公司在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)都有過不俗的表現(xiàn)，其中南京天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和蘇州太湖之星開發(fā)建設(shè)有限公司更是當?shù)氐?font face="Times New Roman">“明星”開發(fā)商。不過即便如此，面對東方之門這樣一個耗資不菲的大型商住綜合項目，股東們似乎都有些力不從心。
就在乾寧置業(yè)成立不久之后，蘇州太湖之星開發(fā)建設(shè)有限公司便向南京華恒投資有限責任公司和南京華福投資有限公司各轉(zhuǎn)讓15%的股權(quán)。
而乾寧置業(yè)另兩家發(fā)起股東——蘇州東方之星置業(yè)有限公司和南京天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也試圖分別將其持有的5%股權(quán)和14%股份轉(zhuǎn)讓給江蘇萬泰實業(yè)集團有限公司。
江蘇萬泰實業(yè)集團有限公司背景深厚，為蘇寧集團董事長張近東名下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，大股東為江蘇蘇寧投資發(fā)展有限公司，如果得到其資金的支持，項目必能迅速走上正軌。
然而事與愿違，乾寧置業(yè)試圖引入萬泰實業(yè)的愿望最終以失敗告終。與此同時，南京華恒投資有限責任公司和南京華福投資有限公司也在2007年底退出了乾寧置業(yè)，令該項目雪上加霜。
最終，乾寧置業(yè)的股權(quán)在楊休旗下幾家關(guān)聯(lián)公司多次騰挪，若干個人投資者也陸續(xù)以債轉(zhuǎn)股的形式成為了乾寧置業(yè)的新股東，這才讓項目“起死回生”。加上去年“秋褲”事件，東方之門受到全國廣泛的關(guān)注，雖然有支持也有質(zhì)疑，但現(xiàn)在東方之門終于在磕磕絆絆之下，進入了建設(shè)的尾聲。
前景未卜銷售代理欲退出
“蘇州的東方之門僅僅是開始。未來我還想再建造四個東方之門，分別在南京或常州、北京、上海和香港。”楊休曾經(jīng)的豪言壯志，如今顯得有些諷刺。
從2011年到現(xiàn)在，東方之門的銷售情況堪憂，記者更得到消息稱某銷售代理公司認為該項目前景未卜，有意退出。
一條“褲腿”擁有70年住宅產(chǎn)權(quán)，另一條“褲腿”擁有40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)，這是東方之門內(nèi)部銷售管理的矛盾起源。
2011年下半年，東方之門項目獲得了住宅和酒店式公寓的兩張預(yù)售許可證。
開發(fā)商把一條“褲腿”，部分開發(fā)成90到240平方米酒店公寓對外出售，而另一條“褲腿”，則開發(fā)為113到2000平方米的“空中豪宅”，期望利用“雙利劍”來沖刺銷量，結(jié)果現(xiàn)實與期望相悖。
2012年5月，為了打開銷售局面，東方之門推出了“100%全額補差”的舉措，同時通過一系列的促銷手段，東方之門酒店式公寓的銷售情況得到改善，住宅依然面臨著銷售慘淡的困境。
今年4月，東方之門再次加推“空中豪宅”，去化效果仍不明顯，過大的庫存導(dǎo)致該項目陷入銷售瓶頸。
記者致電蘇州東方之門售樓處，一位工作人員向記者介紹：“目前東方之門在售的產(chǎn)品有東方華府一區(qū)的空中豪宅，面積為135~383平方米；精裝東方公館，面積90~240平方米；在售華府二區(qū)高層空中豪宅，有兩房、三房、四房三種戶型可供選擇，面積為120~240平方米，共計200多套。價格為28000~60000元/平方米，部分房型已經(jīng)所剩無幾，想要購買就要盡快。”
按照該工作人員的說法，東方之門的銷售情況應(yīng)該不錯。但一位不愿具名的知情人士告訴記者，這些都只是銷售的一種“營銷說辭”，事實上該項目的銷售狀況一直不容樂觀，其三家銷售代理公司中，有一家代理公司表示經(jīng)過系統(tǒng)的統(tǒng)計和評估，東方之門未來走勢并不明朗，其有可能會在近期退出該項目。
蘇州市商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)顯示，截至2013年8月25日，東方之門酒店式公寓銷售狀況相對較好，目前可售房源為103套，去化近半；而住宅產(chǎn)品的銷售狀況尤其慘淡，目前的可售房源為326套，而總共409套房源僅售出83套，去化僅兩成。
由此可見，東方之門兩年多的銷售周期內(nèi)，產(chǎn)品的去化率僅有20%左右。建筑主體即將完工，產(chǎn)品銷售卻“跟不上步伐”，東方之門可謂前景堪憂。
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