北京“金九銀十”難掩供應困局
發布時間：2013-09-12 新聞來源：中華建筑報
9月2日，北京市住房和城鄉建設委員會官網最新公布的數據統計顯示，8月，北京新建住宅簽約套數為8708套，成交面積為99.06萬平方米，環比7月分別上漲34.2%、28%。成交均價為每平方米24823元，與7月份基本持平，繼續維持在年內高點。
在整體成交保持量增價穩的同時，供應層面也相對穩定。亞豪機構提供給《中國建設報·中國住房》記者的月度統計數據顯示，8月份北京新開盤28個項目，累計新增套數為6503套，僅次于7月份7592套的供應高峰。
但從整體供需對比情況來看，8月份，北京樓市供需量差已明顯超過2000套。
“顯然，北京當前樓市的供需矛盾仍然比較突出，尤其是剛需項目的供需比還有進一步拉大的趨勢。接下來的‘金九銀十’，依據目前市場的預計供應情況判斷，依舊難掩供應不足的現實。”亞豪機構市場研究總監郭毅接受本報記者采訪時說。
新增供應依舊不足
受傳統銷售旺季到來的影響，北京近期的確有多個項目計劃推出新盤。根據亞豪機構的統計，9月份，北京將有26個項目開盤入市。其中包括鑫苑·鑫都匯、通州萬達廣場、亦莊金茂悅、泰禾北京院子等在內的10個純新盤，以及包括京投萬科西華府、鴻坤·林語墅、金隅翡麗等在內的16個老項目后期。
與往年9月份動輒四五十個新盤的入市量相比，盡管有不少項目尚未公布開盤計劃，但即便算上潛在的開盤項目，今年“金九銀十”期間，北京市場供應量仍為近幾年來的同期低位。
另外，還需要特別引起注意的是，來自中原地產的統計數據顯示，截至8月20日，北京新房庫存僅為61792套，已接近之前5月2日60674套的年內最低點。另據測算，目前北京樓市的庫存消化周期僅為6個月。近幾個月來，隨著北京新房成交量的不斷攀升，庫存消化的速度也在不斷加快。
不僅如此，北京9月即將推出的新盤分布情況也很分散：朝陽、海淀、豐臺、昌平、大興等區縣均有所涉及，其中朝陽、房山、順義、大興幾個熱點區域的入市項目不分伯仲，均在4～6個之間。
“新盤的分散很有可能會加劇熱點區域的排號現象。像大興、房山、通州等區域，過去幾個月都出現過千人排號搶房的現象。但統計數據表明，今年9月，這幾個區域的新盤數量并未明顯超出其他區域。”郭毅說。
除了供應總量上偏少之外，北京9月即將上市新盤的另一大特征是主打小戶型的純剛需盤數量過少。上述26個新盤中，包含有100平方米以下中小戶型的項目共有18個，而在這18個項目中，完全以剛需戶型為主，主打90平方米以下房源的項目僅僅有5個。
相反，9月份北京即將開盤入市的項目中，高端產品占比明顯居多。比如位于大興的北京城建·紅木林、北京周邊的八達嶺孔雀城、東三環的山水文園、順義的龍湖香醍藍灣項目，以及之前開盤的保利東郡、廣渠金茂府、太陽公元、招商嘉銘瓏原等項目，都將成為“金九銀十”期間京城高端樓市的主力樓盤。
自8月27日北京市房山區三宗地塊實現交易后，今年北京的土地出讓金已突破千億元大關，比去年全年超出50%。
記者觀察到，這是繼2010年和2011年之后，北京土地出讓金收入第三次突破千億元。有業內人士預測，若按照當前的交易態勢，到今年底，北京土地出讓金很有可能超過2010年1642億元的峰值。
“目前，在大興亦莊、朝陽孫河和房山等五環外郊區，均出現了‘面粉貴過面包’的地王地塊。土地競價的激烈，表明了開發商‘饑餓’的程度，同時也預示著土地市場供需的嚴重失衡。在此背景下，房價成本無疑將進一步被推高。”克而瑞信息集團華北區域總經理牟增彬接受記者采訪時認為。
盡管除個別銀行首套房仍可享受85折優惠利率外，北京多家銀行首套房貸利率都已全面收緊并恢復至基準利率。但牟增彬卻對記者表示，銀行信貸的收緊只會對經濟實力有限的剛需購房人群造成一定的抑制作用，然而目前購房需求基數較大，同時改善型需求入市呈現上升趨勢。“因此，信貸的小幅收緊并不足以對整體市場及銷售產生較大影響。”
而從政策調控層面來看，放眼房地產市場，7月剛需遭瘋搶、8月頻現“日光”盤，政策調控事實上并未給市場降溫，反而讓市場持續火熱。
“政策調控長時間不見效果，一方面導致需求方逐漸對價格調整失去耐心，入市的積極性在增加，另一方面也使大部分房企更加不愿意錯過‘金九銀十’的樓市黃金銷售季。這才導致7、8月份市場出現上述現象。”中原地產市場研究總監張大偉告訴記者。
基于今年北京房價的持續攀升，對于房企來說，的確沒有“捂盤惜售”的必要性。但2011～2012年間，土地出讓稀缺帶來的存貨量不足，卻使大量房企對市場供應“有心無力”。
“在此背景下，只要是能夠順利開盤的項目，都會紛紛追求利益的最大化，由剛需為主變為改善為主，且更加注重高總價大戶型的銷售，這無疑將進一步拉高整體均價，促使房價繼續保持上揚態勢。”郭毅說。
“目前房地產市場正處于各種力量相互博弈的均衡狀態。這些力量的博弈者包括購房者、銀行、政策等多個方面，在這些力量的相互博弈中，市場已到達相對平衡的狀態。想要打破這種平衡，必須要有更強大的、巨大的力量出現，而在目前的狀態下還看不到這種打破平衡力量出現的可能性，因此‘金九銀十’房地產市場繼續保持7、8月份高位運行的可能性很大。”一位房企人士如此判斷。
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